都心の土地・建物・マンションは、僅かながら値上がりが続いているようです。
問題はこの値上がりがいつまで続くかです。先月半ば、所用で六本木に行きましたら、近くの分譲高層マンションの価格が坪当たり１０００万円ということでした。（専有面積２０坪のマンションが２億円！）時間を置かず完売したそうです。これはもう骨董価格です。

　建物の建築確認申請は順調に増えているそうです。不動産業と関わりの深い建築業は、人手不足を乗り越え全般に景気がいいようです。
当社にも買い取り業者がいろいろと回って参ります。マンションのデベロッパー・建売業者・買い取り転売業者・またゼロ金利の影響か、相続対策用か、最近は収益物件の一棟売りを探している会社も増えました。
　池袋１・２・３丁目は、以前の建売業者の土地仕入れ価格は坪２００万円前後でしたが、最近では、２５０万円近い価格で買い入れた例がありました。都心はもとより池袋も多少バブルになっていると思います。都心のビル売買では利回りが３％を割るものも出てきました。これは将来の値上がり益を期待しての価格です。

　しかし、練馬区などすこし郊外に行くと、建売の販売は苦戦しているようです。（地方はもっと！）
同年代の業者仲間と話しましたが、今の都内（都心５区）の土地価格はそろそろ限界ではないかと意見が一致しました。我々は２５年前バブル崩壊・５年から１０年に渡る地価下落を経験しましたが、今の若い不動産業者（若いと言っても４０代・５０代前半）は、株下落・バブル崩壊を身を以って経験していません。怖いもの知らずですし、おまけに日銀の異次元緩和・マイナス金利で銀行が貸し出し競争をしております。（我々年配の業者は高所恐怖症に陥っております。）
　ちなみに実際には都内の地価が下がる兆候はまだ見られません。不動産が下がる時は、自然に売り物が増えてきて、物件が手に入りやすくなります。また指し値が通り易くなります（売主が値引きに応じてくれる）。現在はまだまだ売り物が少なく、売主も強気です。

　また当然のことながら、不動産価格と株価（日経平均）とは時期はズレますが連動します。以前のバブル崩壊の時は、地価は株価が高値を付けた後下落を始めてから約２年後に下げ始めました。当時は、「株はバブルだが土地はバブルではない、実需だ」という言説が大新聞にまことしやかに載ったのを覚えております。株価の直近の高値は２０１５年８月の日経平均２１，０００円ですが、（現在１６，５００円前後）１５，０００円を割ってきませんと、本格的な下げはないでしょう。
　
　しかし、地方・郊外は過疎及び老齢化により限界集落・限界団地が増えており、下げ止まりません。いいところと悪いところの差が大きくなっておりますので、単純な類推はできません。

　また別の問題として、賃貸アパート・マンションの空室率が増えております。豊島区ではそれほど目立ちませんが、特に神奈川県・埼玉県等は顕著に上がっております。これは明らかに造りすぎです。郊外ではアパートメーカーが「３０年保証」等と銘打って、５０坪以上の空き地があれば人海戦術でセールスをかけています。「３０年保証」というのが要注意で、実際は当初設定した賃料を３０年間保証するのではなく、２年毎の見直しがあります。ここでメーカーと合意が得られないと、最終的には保証契約の解約ということになります。アパートは新築後２、３年は周囲の相場より１割程度高く貸せるものですので、メーカーはこの賃料で３０年の保証・返済計画を作ってきます。これは一種の詐欺に近いものと言えます。また、建築費もセールスマン費用・保証料も入っていますので割高です。賃貸住宅建設を考えておられる方は、慎重な考慮が必要かと思われます。

（ 平成２８年８月３日　　土屋　治　）